부동산 경매의 기본 개념 및 용어 정리

1. 부동산 경매란?
 부동산 경매는 채무자가 채권자에게 빚을 갚지 못할 경우 채무자 소유의 부동산을 압류해 경매에 부치고 이를 매각하여 그 매각대금으로 채무를 갚는 방식입니다. 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 지역의 지방법원을 통해 신청하고 진행하기 때문에 법원경매라고도 하며, 법원이 채권자와 채무자 사이의 채무 관계를 중개인이 되어 정리해줍니다. 최초 경매 시작 가격은 감정평가에 의해 정해지며, 입찰자 중 가장 높은 가격을 적은 사람이 낙찰자가 되고, 그 매수 금액이 낙찰금이 됩니다. 

2. 채권자, 채무자란?
 사전적 의미로 채권자는 특정인에게 일정한 빚을 받아낼 권리를 가진 사람이고 채무자는 특정인에게 일정한 빚을 갚아야 할 의무를 진 사람입니다. 쉽게 말하면 채권자는 돈을 빌려준 사람이고 채무자는 돈을 빌린 사람입니다. 주로 부동산 경매에서 채권자는 은행 등 금융기관, 건물에 세 들어 사는 임차인 등이 해당하며, 채무자는 소유 부동산을 담보로 돈을 빌린 사람을 말합니다. 

3. 임대인, 임차인이란?
 사전적 의미로 임대인은 임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 목적물을 빌려준 사람이고, 임차인은 임대차 계약에서 돈을 내고 목적물을 빌려 쓰는 사람을 말합니다. 주로 부동산 경매에서 임대인은 부동산을 빌려준 사람, 즉 부동산의 소유자 또는 집주인이고 임차인은 부동산을 빌린 사람, 즉 세입자입니다. 

4. 입찰자, 낙찰자란?
 부동산 경매에서 입찰자는 경매로 나온 부동산을 사겠다고 낙찰 희망 가격을 서면으로 제출하는 사람이며, 낙찰자는 입찰자 중에서 매수 희망 가격을 가장 높게 제출하여 해당 부동산을 매수하게 된 사람을 말합니다. 

5. 임의경매란?
 임의경매는 저당권, 근저당권, 전세권, 유치권, 담보가등기 등의 담보권 설정에 따른 실행을 위한 경매입니다. 채무자가 채무에 대한 원금과 이자를 제때 지급하지 못할 경우, 채권자가 담보물건을 매각해서 자신의 채권을 회수하는 것입니다. 예를 들어 은행으로부터 주택담보대출을 받은 채무자가 은행에 원금과 이자를 장기간 연체하면 은행은 담보물건 즉, 주택을 경매를 통해 판매하여 원금과 이자를 회수할 수 있습니다. 담보권을 설정한 채권자는 별도의 소송 없이 바로 임의경매를 신청할 수 있습니다.
  
6. 강제경매란?
 담보권 설정이 아닌 카드빚, 차용증을 통한 금전거래 등은 채무자 소유의 부동산을 압류한 후 경매를 진행해서 그 매각대금을 가지고 채권을 회수할 수 있습니다. 예를 들어 개인 간 돈거래에서 담보권을 설정하지 않고 차용증만으로 돈을 빌려줬고 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 채권자는 돈을 받기 위해서 채무자의 자산을 찾아서 매각 후 채권을 회수해야 합니다. 이 경우엔 담보권이 없기 때문에 차용증만으로 임의경매를 신청할 수는 없고, 차용증을 통해 가압류를 설정하고 법원에서 집행권원(판결문)을 받아야 경매신청이 가능합니다. 즉, 강제경매는 법원에 소송을 제기하여 채권자가 원하는 판결문을 받은 후에 경매를 신청하는 것이 가능합니다.

7. 등기부등본이란?
 등기부등본은 부동산에 관한 권리 관계를 적어두는 등기부를 복사한 증명 문서로 해당 부동산의 소재지, 용도, 면적, 소유자, 채무 현황 등을 확인할 수 있는 문서입니다. 등기부등본은 토지, 건물, 집합건물에 따라 3가지가 종류가 있습니다. 토지는 토지등기부, 건물(단독주택, 일반건축물)은 건물등기부와 토지등기부, 집합건물(아파트, 빌라, 다세대주택, 오피스텔)은 집합건물등기부를 확인하시면 됩니다.

 

8. 감정평가서란?
 법원은 경매 신청을 받으면 감정평가사에게 경매물건에 대한 평가를 해달라고 요청합니다. 감정평가사는 해당 부동산의 시세와 위치 등을 조사하여 감정가를 제시하고, 이 감정가가 법원의 최초 경매 시작 가격의 기준이 됩니다. 감정평가액은 시세와 다소 차이가 있는 경우가 대부분이기 때문에 입찰 예정자는 해당 부동산과 주변 시세 등을 감안하여 입찰에 참여해야 합니다.

9. 현황조사보고서란?
 현황조사보고서는 경매를 진행하게 될 부동산에 대한 현재 상황을 조사한 문서입니다. 통상 법원 집행관이 직접 해당 부동산에 방문하여 부동산 점유자를 만나서 부동산의 현상, 점유 관계 등을 조사하여 작성합니다. 법원에서는 매각기일 일주일 전까지 대법원 법원경매정보 사이트에 현황조사서를 게시합니다.

10. 매각물건명세서란?
 매각물건명세서는 법원이 경매의 입찰 예정자들에게 매각 물건에 대한 정보를 제공하기 위하여 구체적으로 기술해 비치한 문서를 말합니다. 매각 물건이 어떤 권리관계와 문제점 등이 있는지 상세하게 기재한 문서입니다. 법원에서는 매각기일 일주일 전까지 대법원 법원경매정보 사이트에 매각물건명세서를 게시합니다. 매각물건명세서에는 부동산의 표시, 점유자(대부분 임차인) 관련 구체적 사실(점유자 성명, 점유 부분, 점유의 권원, 점유 기간, 보증금, 차임, 전입신고, 확정일자, 배당요구 일자 등), 등기부상 인수할 권리, 지상권, 기타 주의해야 할 사항 등이 기재됩니다. 만약 잘못된 정보를 제공하는 등의 매각물건명세서 상의 중대한 하자가 있는 경우라면 낙찰 후에도 이의를 청구할 수 있고, 이의가 받아들여져 매각 불허가 판정이 나면 입찰 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 반대로 매각물건명세서에 기재된 내용에 대해 권리분석을 잘못한 경우 낙찰 후에 취소하면 입찰 보증금을 돌려받지 못하니 주의해야 합니다.

 

11. 유찰, 새 매각, 재매각이란?

 유찰이란 경매에 아무도 참여하지 않아서 낙찰되지 못하고 무효가 선언되어 다음 경매에 넘어가게 되는 것으로 통상 다음 입찰 때는 20~30%의 가격 저감이 있습니다. 새 매각이란 적법한 절차를 통해 경매를 진행했으나 낙찰인이 결정되지 않은 경우 새로운 기일을 정하여 다시 경매를 실시하게 되는 것입니다. 새 매각의 사유로는 유찰, 이의신청에 의한 낙찰 불허, 경매 목적물의 훼손에 의한 낙찰 불허 및 취소의 경우 등이 있습니다. 재매각이란 낙찰인이 대금 지급기한 일까지 대금을 납부하지 않고 차 순위 신고도 없는 경우에 법원 직권으로 다시 실시하는 경매를 말합니다. 종전 실시했던 경매 절차를 다시 진행하는 것이므로 최저경매가격과 기타 매각조건은 종전 경매와 같지만, 입찰보증금이 10%가 아니라 20% 또는 30%가 됩니다. 

 

12. 대항력이란?

 주택임차인이 임차주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음날부터 그 주택의 소유자가 변경되더라도 계약 기간과 임대보증금을 보장받을 수 있는데, 이 힘을 주택임차인의 대항력이라고 부릅니다. 전입신고한 날짜 다음날 0시부터 효력이 발생하며 실제 거주 요건을 갖추어야 합니다. 다만, 대항력을 갖추기 전에 설정된 선순위 권리가 있다면 대항력이 인정되지 않습니다.

 

13. 확정일자란?

 법원의 등기소 또는 공증인 사무실, 구청이나 동사무소에 주택임대차 계약서에 현재 날짜를 증명하기 위하여 확정일자의 번호와 도장을 찍는 것을 말합니다. 임차주택을 인도받고 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 됩니다.

 

14. 우선변제권, 최우선변제권이란?

 우선변제권이란 대항요건(전입신고, 실제 거주)과 주택 임대차 계약서 상에 확정일자를 갖춘 임차인이 임차주택이 경매되거나 공매될 경우 임차주택의 환가 대금에서 후 순위 담보권자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 권리입니다. 예를 들어, 3월 1일에 이사하고 그날 전입신고만 마치고 한 달 뒤인 4월 1일 확정일자를 받으면 우선변제권은 확정일자를 받은 4월 1일에 발생합니다. 반대로 3월 1일 확정일자만 받고 4월 1일 뒤늦게 전입신고를 했다면, 전입신고한 다음 날인 4월 2일 0시부터 우선변제권이 발생합니다. 우선변제권을 행사하기 위해서는 반드시 대항요건(전입신고, 실제 거주)과 확정일자를 모두 갖추어야 합니다. 최우선변제권이란 소액임차인이 임차주택이 경매나 공매될 경우 임차주택의 환가 대금 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액에 대해 다른 담보물권자보다 최우선으로 하여 변제받을 권리입니다. 이 권리는 확정일자와는 상관없이 대항요건을 갖춘 뒤 임차인이 직접 배당요구를 해야 합니다. 최우선변제금은 지역, 임차인의 보증금액, 말소기준 설정 일자에 따라 달라집니다.

 

15. 말소기준권리란?

 낙찰자가 낙찰대금을 완납하게 되면 등기 여부와 관계없이 사실상 낙찰 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다. 소유권이전등기를 하면서 등기사항증명서상의 권리 중 어떤 권리들은 소멸하게 되고 어떤 권리들은 매수인이 인수해야 하는데, 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 합니다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리들은 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기와 경우에 따라 전세권도 인정됩니다. 이 권리 중 등기사항증명서상에서 등기일자가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 됩니다. 통상 말소기준권리보다 빠르면 선순위 권리로 인수해야 하며, 말소기준권리보다 늦으면 후 순위 권리로 소멸합니다.

 

16. 매각기일, 매각결정기일이란?

 매각기일은 경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각(경매)을 진행하는 일자입니다. 해당 부동산의 입찰 희망자는 매각기일과 시간에 맞춰 경매법원에 방문해야 하며, 본인이 참여하지 못하는 경우 추가 서류를 갖춘 대리인을 통한 입찰도 가능합니다. 해당 법원은 매각기일 14일 전에 매각할 시간, 장소 등을 법원 게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있습니다. 매각기일이 잡히면 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여 불이익이 없도록 하고 있습니다. 매각결정기일은 입찰한 법원에서 최고가 입찰자에 대하여 낙찰 허가 여부를 결정하는 날로 입찰법정에서 선고한 후 법원 게시판에 공고하며 매수인, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게 개별적 통고는 하지 않습니다. 통상 경매기일로부터 7일 이내 결정합니다. 낙찰허가 결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이 항고하지 않으면 낙찰 허가 결정이 확정됩니다. 이후 매수인은 법원이 통지하는 대금납부기일에 낙찰대금을 납부해야 하고 대금납부기일은 통상 낙찰 허가 결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정됩니다.

 

17. 배당, 배당요구란?

 매각대금으로 각 채권자를 만족시킬 수 없는 경우에 민법, 상법 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 매각대금을 나누어주는 절차이며 법에 명시된 순서에 따라 배당받게 됩니다. 이를 위하여 집행법원은 배당기일 전에 배당표를 미리 작성하여 이해관계인과 배당요구한 채권자에게 열람시켜 의견을 듣고, 정정할 것이 있으면 수정하여 배당표를 완성한 후 배당기일에 확정하게 됩니다. 배당요구란 강제집행에 있어서 압류채권자의 신청에 따라 개시된 집행 절차에 압류채권자 이외의 채권자가 참가하여 동일한 채무자의 동일한 재산의 매각대금에서 변제받는 방법입니다. 민법, 상법 등에 의하여 우선변제 청구권이 있는 채권자나 집행력이 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정등기 후에 가압류한 채권자가 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있습니다. 배당요구는 배당 종기일까지 해야 하며, 이때까지 배당요구를 하지 않으면 매각대금에서 배당받을 수 없습니다. 또한, 배당을 받은 후 순위 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없습니다.

 

18. 강제집행이란?

 강제집행은 채권자의 신청에 따라 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력에 의하여 강제적으로 실현하는 법적 절차입니다. 강제집행을 하기 위해서는 집행권원이 있어야 하며, 이를 위해서는 집행 사실을 기재한 공증을 받거나 지급명령, 조정, 화해 등을 통해 판결이나 동일한 효력을 받아야 합니다. 경매에서는 인도명령을 통해 그 효력을 인정받으며, 인도가 용이하지 않을 시 강제집행을 진행하는 경우가 있습니다.

 

19. 취하, 취소란?

 취하란 경매를 신청한 채권자가 경매신청을 철회하는 것으로 취하되면 더 이상 경매가 진행되지 않고 종결됩니다. 주로 채무자에게 빌려준 돈을 받았거나 혹은 상호협의에 의해 언제까지 채무를 변제하겠다는 약속을 받고 취하를 시키는 것이 대부분입니다. 취하는 경매개시 결정일부터 낙찰인이 대금을 납부할 때까지 가능하며, 낙찰된 경우엔 최고가 매수인의 동의가 필요하고 낙찰자가 잔금을 납부한 후에는 취하가 불가능합니다. 취하가 경매를 신청한 채권자가 하는 것이라면 취소는 채무자가 경매를 중단시키는 것을 말합니다. 채무자는 낙찰자가 잔금을 납부하기 전이면 최고가 매수인의 동의 없이도 취소할 수 있습니다. 취소의 사유에는 낙찰자의 잔금 납부 전 채무 변제, 청구금액의 부당함, 경매신청의 위법함 등이 있습니다.

 

20. 기각이란?

 기각이란 더 이상 경매를 진행할 이유가 없다고 법원이 판단했을 경우 경매개시결정 자체를 취소하는 것을 말합니다. 예를 들어 경매를 진행하는 과정에서 여러 번 유찰되어 최저 매각가가 너무 낮아지면 경매를 진행해도 채권자에게 돌아갈 배당액이 없는 무잉여 상태가 됩니다. 이런 경우 채권자에게 실익이 없어 법원의 직권으로 경매를 취소하게 됩니다.